Tecnocasa, mutui, segnali di ripresa nel III trimestre 2014 ma permangono criticità al Sud e nelle Isole.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 5.746,2 milioni di euro nel terzo trimestre 2014. Rispetto allo stesso trimestre del 2013 si registra un aumento delle erogazioni pari a +15,7%, per un controvalore di +780 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico IV-2014 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Gennaio 2015.

In questi ultimi mesi si registrano segnali positivi sul mercato del credito per le abitazioni. Per il terzo trimestre consecutivo l’andamento delle erogazioni fa registrare un segno positivo, questa volta con variazioni a due cifre, confermando e accentuando la tendenza al miglioramento iniziata l’anno scorso. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi a due cifre a partire da Marzo e superiori al 30% da Settembre 2014. La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita da luglio 2013 e la Banca Centrale Europea sta operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia per le imprese. Il settore però rimane condizionato dalla situazione economica e finanziaria del nostro Paese. Sarà determinante l’andamento del mercato del lavoro e, di conseguenza, del clima di fiducia delle famiglie. L’offerta bancaria è in miglioramento, si registrano infatti riduzioni degli spread sui mutui destinati alla prima abitazione e con bassa percentuale di intervento sul valore dell’immobile. Le politiche di erogazione rimangono prudenziali; la qualità del portafoglio degli istituti è un fattore decisivo che condiziona le scelte di erogazione.

Guardando ai numeri degli ultimi 12 mesi (Settembre 2013-Ottobre 2014) riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto della casa per 22.927,6 mln di euro. Il saldo annuo, se confrontato con quanto rilevato nei 12 mesi precedenti (Settembre 2012-Ottobre 2013), segna un aumento dei volumi pari a +4,4%, per un controvalore di +957,1 mln di euro.

Il terzo trimestre 2014 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree, con performance migliori nel Sud e nelle Isole. Il Mezzogiorno chiude il trimestre con 765,7 mln di euro, pari al 23,5% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre Sardegna e Sicilia erogano 360,5 mln di euro, cioè il 20% in più di quanto fatto segnare nel terzo trimestre 2013. La macroarea Nord-Occidentale si conferma al primo posto per volumi erogati con un totale di 1.941,2 mln di euro, in aumento del 12,7% rispetto al terzo trimestre 2013. Al secondo posto il Centro Italia, con un erogato pari a 1.357,7 mln di euro (+16,7%), davanti al Nord-Est che chiude il trimestre con poco più di 1.300 mln di euro ed una variazione positiva del 13,9%.

Sulla scia dell’ottimo andamento trimestrale si segnalano volumi in aumento anche per il periodo Ottobre 2013-Settembre 2014 (ultimi 12 mesi). Anche in questo lasso di tempo è il Meridione la macroarea che ha registrato il miglior andamento, con +8,9% ed un erogato complessivo di poco meno di 2.950 mln di euro. Con 8.025 mln di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e in questi ultimi 12 mesi i suoi volumi sono aumentati del 3,6%.

Dall’analisi per regione emergono ancora segnali positivi, che confermano il trend iniziato nel trimestre precedente. Ad eccezione dell’Umbria (che cede il 4,3%), il terzo trimestre dell’anno vede volumi in aumento in tutte le regioni italiane, e in quasi tutte le variazioni sono a due cifre.

Permangono sempre differenze geografiche, in quanto sono generalmente le regioni del Nord Italia quelle dove si eroga mediamente di più: la Lombardia si conferma ancora leader, con 1.340 mln di euro (+15,3% rispetto al terzo trimestre 2013), seguita da Lazio (783 mln di euro), Veneto (530 mln di euro) ed Emilia-Romagna (circa 500 mln di euro). Le performance migliori, invece, si riscontrano nel Sud. Il Molise fa segnare l’aumento più elevato con +38,3%, seguito dalla Basilicata con +30,1%, mentre Campania e Puglia oscillano intorno a +27%. Segnalano incrementi interessanti anche Trentino-Alto Adige (+25,8%) e Marche (+24,8%).

Su tutte le 110 province analizzate solamente 18 hanno evidenziato volumi in diminuzione, in tutte le altre realtà si registrano variazioni in aumento rispetto al secondo trimestre 2013.

La prima di queste, Taranto, ha aumentato i propri volumi dell’85,5%; seguono le province di Foggia (+67,3%), Grosseto (+66,9%), Potenza e Fermo (+64% circa). Performance molto interessanti si registrano anche nelle province di Carbonia-Iglesias, Trento e Caserta, tutte in rialzo di poco oltre il 50%.

In   fondo  alla  classifica  si  segnala  la  provincia  dell’Ogliastra, che perde il 35,9%, seguita  da  Agrigento  (-30,1%) e dal Verbano-Cusio-Ossola (-15,8%).

Nel terzo trimestre 2014 si registra uno stock di mutui in essere pari a 293.932 mln di euro, in linea rispetto al trimestre precedente (-0,2%) e in calo dell’1,4% in relazione allo stesso periodo dell’anno precedente. Da segnalare che, dopo l’aumento riscontrato nel 2011, prosegue la lenta e costante decrescita delle consistenze iniziata nel primo trimestre 2012.

Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo.

Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 110.300 €, sostanzialmente allo stesso livello rispetto a quanto riscontrato nel terzo trimestre 2013. Il ticket medio risulta più elevato nella macroarea Nord-Orientale (113.700 €); dalla parte opposta, invece, le Isole erogano una quota minore con 97.900 €.

La ripartizione geografica è nettamente diversa: nel Nord e nel Centro il mutuo medio risulta più elevato rispetto al dato nazionale, mentre la tendenza è opposta e più marcata al Sud e nelle Isole. Queste ultime sono le uniche macroaree che hanno registrato un calo, pari a -5,8% nel Mezzogiorno e a -3,2% tra Sicilia e Sardegna. La performance migliore spetta al Nord-Ovest, dove il ticket medio è aumentato dell’1,5%, seguito dall’Italia Centrale che ha fatto segnare +1,3%; il Nord-Est, invece, chiude il trimestre con un lieve rialzo (+0,6%). Il ticket medio di mutuo visto a livello regionale continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme sul territorio nazionale.

La regione con il valore più alto è risultata essere la Lombardia, con un ticket medio pari a 119.100 €, in rialzo del 2,1% rispetto al secondo trimestre 2013. Il valore più basso è stato registrato in Umbria, dove il ticket medio è 89.200 €, comunque in aumento del 16%. Questa è anche la migliore performance, seguita dalla Toscana che ha fatto segnare +11,2% e un ticket medio pari a 111.800 euro. Aumenti importanti anche in Calabria (96.000 euro) e Liguria (107.900 euro), dove la variazione è stata del +10%.

Le dinamiche economico-finanziarie che hanno influenzato l’Area Euro a partire da Agosto 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il Tasso di Riferimento BCE. Dopo i tagli operati da quest’ultima a metà 2012, gli interventi sono continuati a Maggio e a Novembre 2013, in entrambi i casi con -25bps. Il fresco intervento di inizio Settembre 2014 ha portato il tasso alla sua quotazione minima di sempre con 0,05%, dopo che a Giugno 2014 era già stato abbassato a 0,15%.

Come di consueto, il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della BCE: dai massimi degli ultimi due anni (1,60% a Luglio 2011), ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a Dicembre 2012 al suo minimo (0,18%). Si è quindi attestato intorno ad area 0,20% per tutto il 2013, salvo salire sopra quota 0,30% nella prima parte del 2014 e scendere a 0,08%, restando pressoché costante da Settembre 2014.

Dopo aver toccato quota 4,05% ad Aprile 2011, l’Eurirs (20 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13%. Contrariamente all’Euribor, l’Eurirs è tornato a crescere fino a 2,74% a Settembre 2013; da quel momento ha iniziato la fase discendente che lo ha portato al suo nuovo minimo ad Agosto 2014 (1,64%), per risalire a Settembre 2014 con un valore di 1,79% e toccare nuovamente il suo minimo a Dicembre 2014 con 1,34%.

Stando alle dinamiche dei tassi di fine Dicembre 2014, abbiamo calcolato il valore della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 20 anni, ipotizzando uno spread medio indicativo di mercato pari a 2,25 bps per il tasso fisso e 2,20 bps per il tasso variabile. Nel primo caso, con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 643 euro, circa 72 euro in più rispetto a quando dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 571 euro. Dopo una seconda parte del 2013 in cui la differenza a favore del tasso variabile era in crescita, nel corso di quest’anno la forbice si sta assottigliando e si sta riportando ai livelli di tre anni fa.