Tecnocasa, speciale immobiliare industriale e commerciale.

L’analisi delle compravendite di negozi, uffici, laboratori e capannoni, realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate evidenzia che, nei primi nove mesi del 2019, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2018 e si sono portate a 22.134. Il 19,8% di coloro che si sono rivolti alle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete specializzate nel settore Immobili per l’Impresa, ha espresso intenzione di comprare. Il 47,8% dei potenziali acquirenti è rappresentato da investitori attratti, in particolare, dai rendimenti annui lordi che nelle location più periferiche possono arrivare anche al 10-11%.

Il settore degli immobili per l’impresa, il cui andamento è strettamente correlato a quello dell’economia, ha messo in evidenza nei primi mesi dell’anno scorso una generale contrazione dei valori (con alcune eccezioni) e una ripresa delle compravendite grazie agli investitori nuovamente interessati a questi asset.

NAPOLI CITTA’

CAPANNONI

Riprende la ricerca d’acquisto di capannoni da parte di imprenditori che approfittano dei prezzi più bassi. Si muovono nella zona di Fuorigrotta e Agnano dove ci sono soluzioni di questo tipo. Si cercano metrature che vanno da 1000 a 5000 mq, con spazio esterno di almeno 500 mq, e da destinare ad attività produttive, logistiche e di vendita. Altri spazi sono disponibili a San Giovanni a Teduccio dove le Ferrovie dello Stato hanno liberato ampie aree destinate alla riparazione delle vetture e dove si stanno insediando soprattutto attività di automotive.  La logistica cerca soluzioni immobiliari alle porte di Napoli per avere un facile accesso alla città. A Ponticelli, Cercola e Barra le aziende si collocano a ridosso delle arterie di collegamento per le autostrade A56 e A1.  In forte sviluppo le zone industriali di Argine e Marcianise dove sorge un nuovo polo industriale i cui prezzi sono di 700-800 € al mq. Cresce anche la ricerca del nuovo perché nella zona industriale di Napoli ci sono numerose aree in cattivo stato.

NEGOZI

A Napoli il mercato dei locali commerciali registra un notevole dinamismo in particolare nel settore del food. Da quando è iniziata l’ascesa turistica della città il settore retail ha visto una vera e propria virata verso la ristorazione con un aumento di richieste di locali commerciali da destinare a questa finalità. Il turn over è legato anche al fatto che spesso ci si improvvisa imprenditori nel settore della ristorazione per cavalcare l’onda del momento. Buono l’impatto della cedolare secca che ha permesso di collocare i locali posizionati in zone a basso passaggio e i cui proprietari avevano intenzione di vendere. Il boom della ristorazione ha cambiato il volto di corso Umberto I e piazza Garibaldi dove molti locali liberati, perché si sono trasferiti nella nuova galleria commerciale sorta sotto la Stazione, sono stati occupati da attività di ristorazione.  Parliamo di canoni di 600 € al mq annuo per tagli fino a 60 mq. I prezzi per un negozio si aggirano intorno a 5000-6000 € al mq. La ristorazione prevale anche nel Centro storico della città (Spaccanapoli e San Domenico Maggiore) dove dominano le richieste di brand nazionali e locali. I canoni di locazione nelle zone centrali possono arrivare anche a 400 – 500 € al mq annuo. Anche in via Benedetto Croce i canoni di locazioni arrivano a 700-800 € al mq annuo. Sulle vie non di passaggio del centro storico si insediano per lo più negozi di vicinato e i valori si portano a 300 € al mq annuo. Nei prossimi mesi ci si aspetta una rivalutazione di corso Umberto I che in seguito alla realizzazione di lavori sulla strada ha avuto un calo dei passaggi che potrebbe recuperare con la riqualificazione di piazza Nicola Amore.

Tra le top location c’è via Toledo una delle arterie più commerciali della città che si divide in un tratto veicolare ed un tratto pedonale (dalla metropolitana di via Toledo a piazza Trento Trieste). Nel tratto pedonale c’è un mix merceologico con i più importanti brand dell’abbigliamento e della ristorazione nazionale e non (Zara, H&M, Mc Donald’s). Qui i canoni di locazione variano da 1200 a 1600 € al mq annuo mentre i prezzi superano 10 mila € al mq. Su via Toledo quasi sempre è richiesto il pagamento di una key money anche intorno a 500-600 mila €. Nel tratto veicolare i valori immobiliari sono di 800-1000 € al mq annuo. Nelle vie laterali si insediano prevalentemente attività di ristorazione cercando metrature di 80-100 mq possibilmente con spazio esterno da poter utilizzare durante le stagioni calde. Chi vuole aprire un’attività di take-away cerca tagli di 20-30 mq. Non lontano da via Toledo si snodano altre due importanti arterie: via dei Mille, strada dei brand top (da Luis Vuitton a Prada) dove raramente si trovano spazi liberi e si procede solo attraverso attività di cessione di attività e via Filangieri. Su quest’ultima si registrano canoni di locazione di 1200 € al mq annuo e prezzi che oscillano da 14 a 15 mila € al mq. Piace anche via Scarlatti con una prevalenza di negozi di abbigliamento e dove i canoni di locazione possono arrivare sui piccoli tagli anche a 3000 € al mq annuo contro una media nel tratto pedonale di 1600 € al mq annuo. Richieste anche per via Luca Giordano, via Merliani e via Solimena dove parliamo di valori più contenuti, intorno a 400 € al mq annuo.  Altre strade di importante passaggio sono via Leopardi e viale Cesare Augusto (a Fuorigrotta), viale Augusto e via dell’Epomeo.   Su via Leopardi, in particolare nel tratto a ridosso della fermata della Cumana, i prezzi arrivano a 7000-8000 € al mq (per tagli inferiori a 50 mq) ed i canoni di locazioni a 450 € al mq annuo. Prezzi che salgono in via Giulio Cesare: negli ultimi tempi si sono insediati importanti brand, soprattutto della telefonia, e questo ha portato ad una rivalutazione della zona. I prezzi sono di 8000-9000 € al mq (per tagli inferiori a 50 mq) ed i canoni di locazione si aggirano intorno a 520 € al mq annuo. Altra arteria importante è via dell’Epomeo nel quartiere di Soccavo, ad alta densità commerciale con una prevalenza di negozi di abbigliamento e calzature destinate ad una clientela con una capacità di spesa contenuta. Spesso sono presenti brand low cost.  Su via dell’Epomeo parliamo di prezzi intorno a 8000 € al mq e canoni di locazione di 400 € al mq annuo.

Sul segmento degli acquisti si muovono soprattutto investitori alla ricerca di immobili posizionati su location top accontentandosi di un rendimento annuo lordo del 6% oppure su strade di minor passaggio o più decentrate che registrano un rendimento intorno a 9% annuo lordo.

UFFICI

Il mercato degli uffici vede in difficoltà gli immobili posizionati nel Centro Direzionale in seguito ad un calo di domanda dovuto all’aumento dei costi condominiali.  Sempre molto ambite via Toledo dove studi professionali e studi medici chiedono tagli medi di 120-150 mq in buono stato. Per creare studi associati le metrature arrivano a 400 mq.  Gli uffici vuoti e quelli in cattivo stato di conservazione spesso si convertono in strutture turistico ricettive. I canoni di locazione si aggirano intorno a 180 € al mq annuo.   Anche al Vomero la domanda arriva da professionisti, studi medici e aziende alla ricerca di tagli medi intorno a 60-80 mq per i quali si registrano canoni di locazione intorno a 1200-1300 € al mese. Piacciono soprattutto le soluzioni posizionate nei pressi delle fermate della metropolitana o comunque ben servite.

NAPOLI PROVINCIA

Nella prima parte del 2019 il mercato dei locali commerciali di Portici segnala un certo dinamismo. Numerose le attività del food che decidono di aprire, spesso imprenditori napoletani che sbarcano nella cittadina prima di decidere di aprire punti vendita in altre realtà dell’hinterland. Sono molto richieste le soluzioni posizionate su viale Leonardo da Vinci, strada commerciale ed ambita anche se, al momento, l’unico modo per potersi insediare è attraverso il pagamento di una key money. Parliamo di un’arteria ad alto passaggio pedonale e veicolare (centro nevralgico delle attività commerciali) con canoni da 250 a 350 € al mq annuo e prezzi intorno a 6000 € al mq. Sono presenti anche importanti franchising nazionali. Ricercate le soluzioni dotate di canna fumaria anche se l’offerta è molto bassa e, quasi sempre, per le nuove aperture si ricorre alla canna fumaria a carboni attivi.

Piacciono anche gli immobili posizionati in piazzale Brunelleschi dove i canoni di locazione vanno da 200 a 300 € al mq annuo e i prezzi da 3500 a 4500 € al mq.  Su via Cellini, dove si svolge anche il mercato giornaliero, i canoni di locazione sono di 300 € al mq annuo mentre su viale Libertà si sale a 500 € al mq annuo. Da segnalare che, negli ultimi tempi, sono state avanzate richieste di spazi superiori a 1000 mq da destinare alla grande e media distribuzione. Sulle vie non di passaggio si insediano attività di servizi: canoni di locazione intorno a 100 – 150 € al mq annuo e prezzi da 2000 a 2500 € al mq. Acquistano investitori che scelgono solo soluzioni in posizioni top con un rendimento annuo lordo che oscilla tra l’8 ed il 10 %. Molto utilizzata la cedolare secca per gli immobili commerciali.

Sul mercato degli uffici la tendenza è quella di creare studi associati per abbattere i costi. Si prediligono le tipologie vicino ad autorimesse e per questo le location preferite sono quelle centrali (via Leonardo da Vinci, via Libertà) dove i canoni di locazione oscillano da 80 a 100 € al mq annuo. Si scelgono le tipologie in discreto stato che non necessitano di particolari lavori di adattamento.