PREMESSA
I segnali di ripartenza sul mercato del credito sono sempre più evidenti. Per il terzo trimestre consecutivo l’andamento delle erogazioni fa registrare un segno positivo, questa volta con variazioni a due cifre, confermando e accentuando la tendenza al miglioramento iniziata l’anno scorso. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi a due cifre a partire da Marzo e superiori al 30% da Settembre 2014. La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita da Luglio 2013 e la Banca Centrale Europea sta operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia alle imprese. In questo contesto risulta significativa l’analisi del prodotto elaborata dal Gruppo Tecnocasa, che verterà sugli ultimi sei mesi del 2014 e prenderà in esame parametri quali finalità dell’operazione, tipologia, durata e importo medio di mutuo di tutti coloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas.
FINALITÀ DELL’OPERAZIONE
Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarli in categorie, secondo la seguente suddivisione:
- Acquisto: finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile, specificando se si tratta di compravendita di prima casa o di seconda casa.
- Sostituzione e surroga: l’oggetto del contratto non è una compravendita, in quanto si richiede un altro mutuo per migliorare le condizioni economiche del primo o per ottenere altro denaro.
- Costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomia alla realizzazione della propria abitazione oppure all’acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione.
- Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali.
- Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)
L’acquisto della prima casa è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’80% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo per l’1,8%.
Entrambe queste categorie sono in calo rispetto al secondo semestre 2013: la variazione è contenuta per la seconda casa (che infatti rappresentava il 2,5% del totale) e più marcata per la prima casa, che prima raccoglieva l’84,7% delle richieste.
Aumenta la percentuale delle operazioni di sostituzione e surroga, che un anno fa erano l’1,7% del campione e ora ne rappresentano il 3,8%, mentre quelle relative all’ottenimento di maggiore liquidità sono l’1,6% (in leggera discesa rispetto al 2%).
TIPOLOGIA DI TASSO
Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come segue:
- Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente l’Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata.
- Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del tasso variabile puro, ma con l’opzione di avere un tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare.
- Tasso fisso: la rata non varia durante l’operazione in quanto il tasso applicato è definito nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso EurIRS).
- Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della stipula del contratto.
- Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento determinano la durata del rimborso del mutuo.
Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto si registra una sostanziale parità nella distribuzione delle richieste di mutuo a tasso variabile e fisso. Infatti poco più del 41% dei mutuatari ha scelto un tasso variabile puro, approfittando della convenienza delle rate ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi, e il 39,1% ha optato per una programmazione certa e sicura dell’impegno economico, scegliendo la stabilità del tasso fisso nonostante un costo mediamente superiore al tasso variabile.
Rispetto a un anno fa sono emerse notevoli differenze nella ripartizione del campione. Se il tasso variabile “puro” raccoglie sempre la maggioranza delle preferenze, adesso è in fortissimo calo la percentuale di chi sceglie il tasso variabile con CAP (passato dal 14,3% del secondo semestre 2013 all’1,5%); dalla parte opposta, invece, continua ad aumentare la concentrazione del tasso fisso, che l’anno scorso rappresentava il 27,5% e oggi è il 39,1%. La sicurezza di conoscere in anticipo l’ammontare del proprio rimborso viene tenuta sempre in considerazione, infatti i mutui a rata costante si sono mantenuti sostanzialmente stabili rispetto a un anno fa (ora sono il 17,8%).
DURATA DEL MUTUO
A livello nazionale la durata media del mutuo è stata di circa 24 anni e mezzo. Ragionando per fasce di durata, risulta che oltre il 70% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e poco meno di un terzo si colloca nella fascia 10-20 anni.
I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,2% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni.
Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate (infatti non registriamo operazioni di tale durata).
Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, si evince innanzitutto che nelle regioni del Nord Italia prevalgono duration più elevate, anche se solo in queste macroaree sono concentrati i pochi mutui di breve durata.
Nelle regioni meridionali e insulari si effettuano maggiormente mutui di durata compresa tra 21 e 30 anni, ma le percentuali sono inferiori rispetto al dato nazionale (70,9%) e oscillano intorno al 63%. L’Italia Centrale, invece, segue sostanzialmente la media generale.
Nel secondo semestre 2014 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 109.400 €.
Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti nel Nord-Est e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole, invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Ovest si mantiene sostanzialmente in linea. In generale i valori sono più alti nelle regioni del Nord Italia (poco più di 110.000 € nel Nord-Ovest e quasi 113.000 € nel Nord-Est) e più bassi nel Sud (103.100 €) e ancor di più nelle Isole (98.900 €). La macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale, con un ticket medio pari a 113.900 €.
Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti. Il 41,2% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000 €, mentre il 39,7% si colloca nella fascia successiva (100-150.000 €). Circa il 17% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 €.
