Mutui, aumenta la domanda di finanziamenti a tasso fisso.

PREMESSA

I segnali di ripartenza sul mercato del credito sono sempre più evidenti. Le prime avvisaglie di miglioramento si notano già dalla seconda metà del 2013, quando la contrazione dei volumi aveva cominciato a rallentare, ma è dal 2014 che si hanno delle concrete note di ottimismo. Il primo trimestre 2015 si è chiuso con un ulteriore aumento delle erogazioni, che conferma il trend positivo degli ultimi cinque trimestri. Il dato è suffragato anche dalle performance riscontrate mensilmente, che vedono incrementi notevoli a partire dalla fine della scorsa estate e ben superiori al 50% da Febbraio 2015.

La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita da Luglio 2013 e la Banca Centrale Europea sta operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia alle imprese. Il settore però rimane condizionato dalla situazione economica e finanziaria del nostro Paese e dell’intera Eurozona, sarà perciò determinante l’andamento del mercato del lavoro e, di conseguenza, il clima di fiducia delle famiglie. L’offerta bancaria è in miglioramento, si registrano infatti riduzioni degli spread sui mutui destinati alla prima abitazione e con bassa percentuale di intervento sul valore dell’immobile. Le politiche di erogazione rimangono prudenziali; la qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinate che condiziona le scelte di erogazione.

In questo contesto risulta significativa l’analisi del prodotto elaborata dal Gruppo Tecnocasa, che verterà sui primi sei mesi del 2015 e prenderà in esame parametri quali: finalità dell’operazione, tipologia, durata e importo medio di mutuo di tutti coloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas.

FINALITÀ DELL’OPERAZIONE

Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarli in categorie, secondo la seguente suddivisione:

• Acquisto: finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile.
• Consolidamento: finanziamento con il quale si estinguono i debiti accumulati nel breve periodo, sostituendoli con una nuova forma di finanziamento con una diversa rata o una differente tempistica di rimborso.
• Sostituzione e surroga: l’oggetto del contratto non è una compravendita, in quanto si richiede un altro mutuo per migliorare le condizioni economiche del primo o per ottenere altro denaro.
• Costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomia alla realizzazione della propria abitazione oppure all’acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione.
• Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali.
• Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)

L’acquisto è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’88% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide solo per il 9%. Le operazioni di consolidamento dei debiti costituiscono l’1,2%, chi invece fa ricorso al finanziamento per ottenere maggiore liquidità rappresenta l’1% del totale.

TIPOLOGIA DI TASSO

Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come segue:

• Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente l’Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata.
• Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del variabile puro, ma con l’opzione di avere un tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare.
• Tasso fisso: la rata non varia durante l’operazione in quanto il tasso applicato è definito nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso EurIRS).
• Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della stipula del contratto.
• Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento incidono sulla durata del rimborso del mutuo.

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto si registra il sorpasso dei mutui a tasso fisso rispetto a quelli a tasso variabile: più della metà dei mutuatari (il 57,6%) ha optato per la programmazione certa e sicura dell’impegno economico, mentre il 31,4% ha preferito il tasso variabile puro. Rispetto a un anno fa è raddoppiata la quota di chi sceglie il tasso fisso, passando da 27,6% nel primo semestre 2014 a 56,4%; dall’altra parte, invece, diminuiscono le percentuali di tutte le tipologie variabili. Il tasso variabile “puro” adesso raccoglie poco meno di un terzo delle preferenze, mentre un anno fa era il più richiesto e rappresentava il 43,3%; continua la discesa del tasso variabile con CAP (da 7,3% a 0,7%), tengono meglio i mutui a rata costante, ma comunque la loro incidenza è diminuita (da 20,8% a 11,1%).

DURATA DEL MUTUO

A livello nazionale la durata media del mutuo è stata di 24,7 anni. Ragionando per fasce di durata, risulta che quasi il 70% dei mutui è compreso tra 21 e 30 anni e il 29,9% si colloca nella fascia 10-20 anni.

I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,3% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con periodi superiori a 30 anni.

Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate (infatti non registriamo operazioni di tale durata).

Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, si evince innanzitutto che quelli di durata più elevata sono concentrati maggiormente nel Nord Italia, mentre al Sud e nelle Isole prevalgono duration inferiori.

I mutui compresi tra 21 e 30 anni sono il 77,5% nel Nord-Est, mentre nel Mezzogiorno tale fascia incide per il 59,6%. L’Italia Centrale, invece, segue sostanzialmente la media generale.

importo DEL MUTUO

Nel primo semestre 2015 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 110.200 €. Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti nel Nord-Ovest e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole, invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Est si mantiene sostanzialmente in linea.

In generale i valori più alti sono nelle regioni del Nord Italia (111.400 € nel Nord-Ovest e 109.900 € nel Nord-Est), più bassi nelle Isole (104.900 €) e ancor di più nel Sud (101.800 €).

La macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale, con un ticket medio pari a 118.800 €.

Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi di media entità. Il 40% dei mutui erogati è compreso tra 100 e 150.000 €, mentre il 38,5% si colloca nella fascia inferiore (50-100.000 €). Poco più del 17% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 €.